Serviços » Notícias

Responsabilidade civil do corretor de imóveis nos negócios imobiliários

11/01/2018

A profissão de Corretor de Imóveis vem evoluindo gradativamente de acordo com as exigências e necessidades do setor. Diante de um cenário onde os clientes estão cada vez mais bem informados e exigentes, ser um corretor de imóveis requer do profissional, além da formação de nível técnico ou superior, um perfil preparado para lidar com as versatilidades e concorrências do mercado.
Além disso, o profissional deve estar ciente que responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por dolo, imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.

A profissão possui leis e decretos que regulamentam a atividade e estipulam direitos e deveres dos profissionais. De acordo com a lei 6.530/78 que regulamenta a profissão, cabe ao corretor de imóveis exercer a intermediação na negociação imobiliária. De acordo com o art. 20 da lei “Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscrita nos órgãos de que trata a presente Lei é vedado: I – prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados; II – auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão aos não inscritos; III – anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito; IV – fazer anúncio ou impresso relativo à atividade profissional sem mencionar o número da inscrição; V – anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis; VI – violar o sigilo profissional; VII – negar aos interessados prestações de contas ou recibo de quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a qualquer título; VIII – violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão; IX – praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a Lei defina como crime ou contravenção”.

Já o Código Civil trata sobre a corretagem de imóveis nos art. 722 a 729. O artigo 723 do Código Civil brasileiro responsabiliza o corretor pela diligência na intermediação, sendo que a diligência e cuidado exigido do corretor não é a de um cidadão normal, mas de um profissional que sabe ou deveria saber dos riscos do negócio: “Art.723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência”.

O Corretor de Imóveis também está submetido às regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor, onde destaca-se à obrigação de prestar informações precisas sobre o imóvel, conforme art. 6º inciso III: “ a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem”. Ou seja, mesmo o corretor de imóveis atuando por meio de uma incorporadora, precisa analisar os dados contidos nos informes publicitários para divulgar conforme a realidade do imóvel, sob pena de responsabilidade solidária.

Pois a venda de imóvel em situação irregular, que possa configurar ato ilícito, como incorporações sem registro, loteamento clandestino, além de configurar infração ética, acarreta a responsabilidade de todos aqueles que contribuíram para o dano, inclusive o intermediador do negócio, pela falha na prestação de serviços.
Acerca da responsabilidade civil, há diferença entre o corretor profissional liberal e a imobiliária pessoa jurídica. A legislação consumerista dispõe que a responsabilidade dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa (art. 14, §4º, CDC).

Portanto, desde que o profissional comprove que atuou com a devida diligência, com transparência, probidade e boa-fé, prestando todas as informações necessárias ao negócio, tanto na documentação quanto a eventuais vícios de construção, igualmente assistiu ao cliente, elucidando eventuais riscos, ônus, ações e consequências legais ou econômicas, sua responsabilidade fica restrita a dolo ou culpa subjetiva no exercício da atividade de intermediação, não ressarcindo eventuais danos por frustrações ou desfazimento do negócio ensejado pelas partes.
As pessoas jurídicas, por sua vez, incorporadoras e imobiliárias podem responder independente de culpa, pois sujeitas a teoria da responsabilidade objetiva, sendo que o Código Civil, também traz disposição neste sentido, intitulada de risco empresarial, consoante art.; 927, parágrafo único.

Ademais, a responsabilidade civil não fica limitada as transações imobiliárias, mas se estende à atividade de administração de imóveis, quando há atuação por intermédio de mandato, e deve o corretor ou imobiliária responder pelos prejuízos decorrentes da sua conduta dolosa ou culposa, pois o mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato.
Assim, é dever do profissional alertar as partes de todos os problemas e riscos daquele negócio, destacando aqueles passíveis de causar maior problema. Se por dolo ou culpa o corretor de imóveis, no exercício de sua profissão cometer algum ato que possa causar danos, mesmo que moral comete ato ilícito, ficando obrigado a repará-lo. Dessa forma, o corretor deve se atualizar sobre todas as circunstâncias do negócio antes de oferecer a venda e não pode omitir detalhes. Também de acordo com o Código de Ética, o corretor deve recusar transação ilegal, injusta ou imoral.

No mais, sobre a responsabilidade criminal do corretor de imóveis, algumas condutas podem configurar crime ou contravenção penal, tais como apropriação indébita de valores de terceiro, recebidos em razão de ofício, emprego ou profissão, estelionato ao realizar transações fraudulentas, lavagem de dinheiro ao regularizar e legalizar valores advindos de atividades ilícitas, por meio de operações comerciais e financeiras no mercado imobiliário, a prática de exercício ilegal da profissão, e ainda as condutas previstas na Lei de Incorporação Imobiliária (Lei. 4591/64).
O Código de Ética do Corretor de Imóveis foi aprovado por meio da Resolução nº 326/92 do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis e define as responsabilidades do Corretor de Imóveis perante o exercício da profissão, à classe, aos colegas, e em relação aos clientes:

 

Responsabilidade do Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:

a. inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;
b. apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio;
c. recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
d. comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados;
e. prestar ao cliente, quanto este as solicite ou logo que concluído o negócio, contas pormenorizadas;
f. zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;
g. restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;
h. dar recibo das quantias que o cliente pague ou entregue a qualquer título;
i. contratar, por escrito e previamente, a prestação dos seus serviços profissionais;
j. receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição;

Ao corretor de imóveis e à pessoa jurídica é vedado:

a. prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;
b. auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão aos não inscritos;
c. anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;
d. fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional sem mencionar o número da inscrição;
e. anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;
f. violar o sigilo profissional;
g. negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a qualquer título;
h. violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;
i. praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou contravenção;
j. deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.
Fontes: Cofeci. Código Civil / Assessoria Jurídica do Secovi/SC.